第一章  总则

第一条  为适应市场需求，规范信贷管理，促进个人商业用房信贷业务健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、其他有关法律、法规、部门规章及《中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）》，制定本规程。

第二条  本规程所称个人商业用房贷款是指农业银行向自然人借款人发放的、用于该借款人购买国有土地上的营业用房或办公用房的贷款。

个人商业用房贷款按照交易性质可以划分为个人一手商业用房贷款、个人二手商业用房贷款。一手商业用房贷款是指经营行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的商业用房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的商业用房）的贷款。二手商业用房贷款是指经营行向借款人发放的，用于借款人购买再交易商业用房（即售房人通过交易取得房地产权利证书，可以在房地产三级市场再次交易的商业用房）的贷款。

第三条  个人商业用房贷款业务应坚持审慎发展原则，纳入个人经营类信贷业务管理。

第四条  个人商业用房贷款按交易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别，归入“个人商业用房贷款”会计科目核算。

第二章  基本规定

第五条  个人商业用房贷款的对象应是在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件；

（二）有足额偿还贷款本息的能力；

（三）信用状况良好；

（四）已签订合法有效的房屋买卖合同；

（五）有不低于最低规定比例的首付款证明；

（六）以所购商业用房设定抵押担保；

（七）借款人及其配偶拥有一套（含）以上自有产权商品住房或自有产权公房；

（八）个人信用等级在A级（含）以上；

（九）农业银行规定的其他条件。

第六条  个人二手商业用房贷款业务办理前还须符合以下条件：

（一）售房人已取得房屋所有权证书；

（二）房屋已投入商业运营；

（三）房屋如处于出租状态，且承租人非购买人的，承租人放弃优先购买权，且承租人同意在过户前终止租赁合同或与购房人在二手房转移登记后重签租赁合同。

第七条  对借款人所购买的商业用房，原则上要求位于商业氛围成熟、交易活跃的区域，并应根据单位销售价格或评估价格、房屋已使用年限、租赁收益或经营收益水平等因素合理确定贷款金额。

对一手商业用房，贷款金额最高不得超过借款人所购商业用房成交价格与评估价格低者的50％，楼盘准入审批意见明确了每平方米最高可贷金额的，贷款金额还应符合审批意见的要求。

对二手商业用房，贷款金额最高不得超过借款人所购商业用房成交价格与评估价格之间低者的50％。

对借款人申请贷款在同一项目购房三套（含）以上商业用房的，应通过渐次提高首付款比例适当降低贷款金额。

第八条  应根据借款人还款能力、借款人年龄、房屋使用年限、房屋国有土地使用权期限等因素合理确定贷款期限。个人商业用房贷款期限应在1年以上，但最长不超过10年，且借款人年龄与贷款期限之和最长不超过60年。对二手商业用房，应同时满足贷款期限与房屋已使用年限之和最长不超过30年。

第九条  个人商业用房贷款利率按照中国人民银行及我行信贷产品风险定价有关规定执行，贷款利率原则上采用浮动利率方式。遇人民银行调整贷款利率，可根据借款合同约定按年、按季或按月进行利率调整。

第十条  个人商业用房贷款原则上实行按月分期还本付息。

个人商业用房贷款的还款方式原则上采用等额本息法或等额本金法。

第十一条  对一手商业用房贷款，在受理借款人单笔贷款申请之前应按规定进行商业用房按揭楼盘准入审批，并实行合作额度、合作期限管理。

商业用房按揭楼盘准入审批之后，仅能由一家经营行与开发商签署《一手房贷款业务银企合作协议》（简称“按揭合作协议”，下同），集中受理个人一手商业用房贷款业务。

第十二条   商业用房按揭楼盘准入集中在二级分行及以上，其中直辖市分行、直属分行集中在一级分行及以上。

总行应每年根据区域经济发展状况、各一级分行经营管理水平、不同商业业态风险等因素确定商业用房按揭楼盘准入管理措施。

第十三条  个人商业用房贷款实行双人调查制度。

第十四条  一手商业用房贷款在贷款发放后至办妥正式的抵押登记前，原则上由开发商为贷款提供阶段性保证担保。

根据合作项目风险状况或所在区域整体风险情况，按揭楼盘有权准入行可要求开发商适当延长阶段性担保期限。

开发商交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款——其他保证金”会计科目下为其设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为开发商所担保的债务设定质押。

第十五条  抵押（预告）登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

第十六条  原则上要求借款人对个人商业用房贷款中的抵押物投保财产险或综合险，在保险单上明确农业银行为被保险人，并将保险单正本交经营行保管。保险期限不得短于贷款期限，保险金额不得少于贷款金额。

第十七条  借款人所购一手商业用房未完成所有权初始登记的，贷款在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放。对房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

借款人所购一手商业用房已经完成所有权初始登记的，贷款在办妥商业用房所有权转移登记和抵押登记之后发放。

第十八条  对二手商业用房贷款，贷款在办妥商业用房所有权转移登记和抵押登记之后发放。

第三章   按揭楼盘准入流程

第十九条  除根据规定可按住房按揭楼盘准入流程办理的情况外，商业用房按揭楼盘准入的基本操作流程分为两类:

（一）经营行受理，二级分行审批的按揭楼盘准入流程

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理（指从事个人信贷业务的客户经理，下同）调查；经营行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具调查报告，并报送二级分行客户部门（指从事个人信贷业务的客户部门，下同）；二级分行客户部门起草签报，会签同级信贷管理部门及其他有关部门，并报有权审批人（指有权准入行主管个人信贷业务的行长或副行长，下同）；有权审批人可视具体情况并报经贷审会主任委员同意后交由贷审会审议；有权审批人签署准入审批意见；二级分行批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

（二）经营行受理，一级分行及以上审批的按揭楼盘准入流程

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理初步调查；经营行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具初步调查报告，并直接或逐级报送有权准入行下一级行客户部门；有权准入行下一级行客户部门调查，并由本行行长或经授权的副行长签字同意后出具正式调查报告；有权准入行客户部门起草签报，会签本行信贷管理部门及其他有关部门，并报有权审批人；有权审批人可视具体情况并报经贷审会主任委员同意后交由贷审会审议；有权审批人签署准入审批意见；有权准入行直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

第二十条  按揭楼盘准入条件

按揭楼盘须符合以下全部条件：

（一）开发商具有开发资质，开发商及其法定代表人在我行和其它金融机构信用记录良好，合作申请时没有逾期未还的贷款本息；

（二）按揭楼盘已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及销（预）售许可证（简称“项目五证”，下同），建设用地规划用途主要为商业或商住；

（三）项目相关审批手续齐全，可分户办理房屋所有权证并分户设定抵押；

（四）按揭楼盘已取得竣工验收合格证明，且取得证明的时间不超过3年；

（五）项目符合当地市场需求，销售价格合理，销售前景良好，分户出租或经营收益较高;

（六）符合农业银行规定的其他条件。

第二十一条 合作申请

开发商提出申请，按要求填写《中国农业银行按揭楼盘合作申请表》，并提供以下资料：

（一）  企业资料

1、企业法人营业执照、公司章程、贷款卡、法定代表人（或授权代理人）身份证件及身份证明书；

2、房地产开发企业资质等级证书；

3、前一年度及最近一期财务报表（资产负债表、损益表和现金流量表）；

4、企业（或其控股股东）房地产开发经历特别是商业地产开发和管理经历；

5、依据公司章程规定，董事会或者股东会、股东大会同意为购房的借款人承担阶段性或全程连带保证责任的书面决议。

（二）项目资料

1、楼盘为竣工验收合格但未办理房屋所有权证的现房的，提供“项目五证”、竣工验收合格证明，以及全额缴纳土地出让金的正式凭证。楼盘为已办理房屋所有权证的现房的，提供《国有土地使用权证》、房屋所有权证，以及全额缴纳土地出让金的正式凭证；

2、项目整体投资、建设、资金来源情况，租、售计划及价格，招商情况及招商前景，后期物业管理安排及物业管理收费标准等;

（三）农业银行要求提供的其他资料。

第二十二条  按揭楼盘准入调查和评估

按揭楼盘准入主要调查以下内容：

（一）企业情况

1、对企业性质、注册资本、股东构成、资质等级、信用等级（非我行客户可不调查信用等级情况）进行核实调查，了解企业财务状况和近年开发经营情况;

2、通过查询人民银行企业征信系统和个人征信系统等方式，调查企业及其法定代表人的信用状况。凡是开发企业制造过重大假按揭、开发企业或其法定代表人在我行或其它金融机构有逾期未还贷款本息的，不得进行合作。

（二）项目情况

1、项目的合法性。核实开发企业所提供的资料是否真实、完整、合法、有效，重点核实项目报批及建设手续是否完整、合法、有效，批文内容是否相互统一;

2、项目基本情况。实地调查按揭楼盘的地理位置、周边环境、交通现状及前景、商业服务业繁华程度、周边同类同档次商业项目竞争现状及前景,结合当地经济发展现状及预测分析与本项目有关的有效商业需求情况，以及项目自身的占地面积、建筑面积、户型结构及分布、车库（位）及其他配套设施、物业管理及收费标准等。调查须拍摄必要的影像资料作为调查资料（包括但不限于：项目工程形象进度、周边环境交通及商业服务设施现状、内部建筑结构等）;

3、项目销售价格的合理性。各行内部设立了专业评估机构的，由该机构对项目整体价格进行合理评估。内部未设立专业评估机构的，可以委托具有相应资质的外部评估机构对项目价格进行评估。整体价格评估应采用两种（含）以上估价方法并按层或按户审慎估价。调查人员要通过调查项目的市场定位、周边同类同档次项目的租售情况等对销售价格和评估价格的合理性出具调查意见;

4、贷款担保情况。调查开发商是否具有承担阶段性或全程连带责任保证担保的能力，需要开发商按照贷款余额的一定比例存入保证金的，应调查保证金比例是否符合规定;

5、风险分析。包括市场风险、与开发商有关的风险、项目自身风险及内部操作风险等。

调查人员对开发商提供的资料是否完整、真实、有效进行调查核实，能留存原件的留存原件，不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对相符”章并签字。

调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署调查意见，就是否同意按揭合作、对该楼盘累计按揭贷款最高发放额、单笔贷款主要要素（贷款最长期限、最高成数、最低利率、担保方式）、是否缴存保证金、保证金比例及限制性条款等方面提出意见，调查人员认为有必要的可以对分层或分户每平方米（建筑面积）最高可贷金额等方面提出调查意见。

第二十三条 按揭楼盘准入审核

按揭楼盘准入审核主要包括以下内容：

（一）项目资料是否完整、合法、有效、统一；

（二）信贷业务内部运作资料是否齐全；

（三）项目整体评估报告是否完整、合法、有效；

（四）对开发商及其法定代表人信用状况进行复核；

（五）开发商及项目本身是否符合按揭楼盘准入条件；

（六）楼盘销售价格是否合理。

审核人员在《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审核意见，就是否同意按揭合作、对该楼盘累计按揭贷款最高发放额、单笔贷款主要要素（贷款最长期限、最高成数、最低利率、担保方式）、是否缴存保证金、保证金比例及限制性条款等方面提出审查认定意见，审核人员认为有必要的可以对分层或分户每平方米（建筑面积）最高可贷金额等方面提出意见。

第二十四条  按揭楼盘准入审批

有权审批人根据调查意见、审核意见和其他与按揭项目相关的资料，在《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》上签署审批意见。按揭项目准入审批意见包括但不限于：是否同意按揭合作、对该楼盘累计按揭贷款最高发放额、单笔贷款主要要素（贷款最长期限、最高成数、最低利率、担保方式）、是否缴存保证金、保证金比例及限制性条款等。有权审批人认为有必要的，可在审批意见中明确项目分层或分户每建筑平米最高贷款金额。有权准入行可直接或逐级批复至经营行。有权准入行直接批复至经营行的，应同时抄送中间各级行。

第二十五条  信贷管理系统录入

在发放单笔个人商业用房贷款前，经营行客户部门负责在信贷管理系统（CMS）录入“法人客户基本信息” （“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息”模块）、“合作商基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息→合作商基本信息”模块）。合作项目信息根据审批内容或与客户签订的合作协议内容录入，具体录入规范按照《中国农业银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引》（《关于印发〈中国农业银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）〉的通知》附件）执行。

第二十六条 签订按揭合作协议

有权审批人审批同意的，经营行须按照审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例、资金监管及其他必要事项，并约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续等内容。

按揭合作协议有效期原则上在有权审批人审批之后不超过一年。

开发商交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款——其他保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第二十七条  信贷资料归档

经营行须将按揭楼盘准入涉及的主要信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、《中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表》及批复文件、按揭合作协议等）进行扫描，并上传至信贷管理系统的档案管理子系统（“合作项目信息登记-档案管理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节调阅使用。

按揭楼盘信贷资料按照《中国农业银行信贷业务档案管理办法》有关规定进行管理。

第四章  单笔贷款操作流程

第二十八条 借款人申请

借款人申请个人商业用房贷款的，应按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》。

（一）对一手商业用房贷款，调查人员需收集以下资料：

1、借款人身份证件；

2、借款人婚姻状况证明；

3、借款人还款能力证明；

4、购房首付款证明；

5、借款人与售房人签订的合法有效的商业用房买卖合同；

6、借款人及其配偶的商品住房所有权证或公房的所有权证；

7、对借款人进行个人信用等级评定必需的其他文件；

8、有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》；

9、借款人以自有经营为目的申请个人商业用房贷款的，应提供合法有效的营业执照（从事特种行业的，应提供合法有效的特种行业经营许可证）以及近期经营纳税证明；

10、农业银行要求提供的其他资料。

（二）对二手商业用房贷款，除上述资料外还需搜集以下资料：

1、所购二手商业用房交易过户前以售房人为所有权人的房地产权利证书、售房人身份证件、共有权人身份证件以及共有权人同意房产交易过户的证明文件；

2、拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件；

3、售房人在农业银行开立的用于收款的银行卡/折；

4、交易双方由调查人员见证签署的《个人购房贷款资金划转授权委托书》。

第二十九条 贷款受理

经营行收到上述资料，能留存原件的留存原件，不能留存原件的，经营行客户经理审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对相符”章并签字。对明显不符合贷款条件的，经经营行客户部门负责人同意后，可不予受理，并及时通知借款人；同意受理的，应及时安排调查人员进行贷前调查。对借款人所购二手商业用房应进行价格评估。各行内部设立了专业评估机构的，由该机构对二手商业用房价格进行合理评估；未设立内部评估机构的，可委托专业房地产评估机构评估或专业询价机构询价。

第三十条 贷款调查

（一）个人商业用房贷款应实行双人调查，确有必要时应实行入户调查。

（二）贷款调查至少包括以下基本内容：

1、贷款资料是否真实、完整；

2、借款人是否具备贷款资格，对港、澳、台及境外人士要重点调查其是否具备购买商业用房的资格，购房目的是否为自有经营；

3、借款人购房行为是否真实。对同一单位或关联单位员工集中购买一手商业用房的或亲属、商业伙伴、同一单位员工或有其他紧密联系的双方之间进行二手商业用房交易的，须特别关注购房行为真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；

4、借款人购房目的是否明确；

5、借款人及其配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及其配偶信用状况，打印并保存信用报告；

6、借款人及其配偶还款能力是否充足。调查借款人及其配偶本笔购房月支出额（个人商业用房贷款月还款额与月物业费应缴额之和）与月收入之比是否控制在50%（含）以下，月所有债务支出（本次购房的月支出额与其他债务月均偿付额之和）与月收入之比是否控制在55%（含）以下。

对购买商业用房后能够在较短时期内产生经营收益或租赁收益的，可以将预期收益计入月收入，但可计入月收入的预期收益（按年计算）不得超过房屋成交价格和评估价格之中低者的5;

7、借款人是否已真实支付不低于规定比例的购房首付款,或已委托我行对首付款实施资金监管；

8、贷款年限、贷款利率、还款方式是否符合规定；

9、借款人所购商业用房价格和评估价格是否合理。调查人员通过与周边地区同类、同档次商业用房的市场价格水平相比较，判断借款人所购商业用房成交价格和评估价格是否合理，对价格明显高于周边市场价格水平的，要提出降低贷款成数的调查意见；

10、担保是否合法、足值、有效。对抵押担保，调查抵押物权属状况是否清晰，抵押率是否符合规定，抵押物共有权人是否出具同意抵押的书面文件。

（三）对一手商业用房贷款，尚需调查以下内容：

1、按揭楼盘工程形象进度是否符合准入规定;

2、贷款要素是否符合按揭楼盘准入审批有关批复规定和已经生效的按揭合作协议约定。

（四）对二手商业用房贷款，尚需调查以下内容：

1、售房人在农业银行开立的结算账户是否与买卖双方签署的《个人购房贷款资金划转授权委托书》中约定一致；

2、实地调查借款人所购二手商业用房是否已出租。已出租的，是否已提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件；

3、实地调查该二手商业用房所在区域是否属于商业成熟地区、周边同类同档次商业用房是否处于正常经营状态、所购商业用房目前经营收入或租金收入如何。通过对周边商户和近期交易实例的调查，判断该区域二手商业用房交易是否活跃，拟交易二手商业用房价格是否合理、商业经营市场前景是否看好等。

实地调查时应拍摄必要的影像资料（例如房屋外观、周边环境交通及商业服务设施现状、内部建筑结构等）作为调查资料之一。

（五）调查人员应与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及经营行为的真实性、还款意愿、对商业用房经营或投资的风险知悉程度与风险承受能力等并做好面谈记录。

在二手商业用房贷款中，调查人员还应与售房人及其共有权人至少面谈一次，重点了解房屋出售行为的真实性、合法性,并见证签署共有权人同意房屋交易的书面声明。

（六）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展入户调查。开展入户调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。

（七）调查结束后，调查人员在《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中，就需要调查的内容提出调查意见，并就是否同意发放贷款、贷款主要要素（贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）以及限制性条款等出具调查结论。

（八）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷管理系统（CMS）。

第三十一条 贷款审查

（一）贷款审查部门在收到调查部门送交的有关资料后，应安排审查人员及时完成贷款审查。审查的主要内容包括：

1、信贷资料是否完整、合法、有效；

2、借款人及其配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；

3、借款人及其配偶本笔贷款月支出额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；

4、购房首付款支付是否符合规定；

5、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、贷款资金划转方式等是否符合规定；

6、贷款担保是否符合规定，抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；

7、调查结论是否完整、清晰。

（二）对一手商业用房贷款，尚需审查以下内容：

1、工程形象进度是否符合有关规定；

2、贷款要素是否符合按揭楼盘准入审批有关批复规定和已经生效的按揭合作协议约定。

（三）对二手商业用房贷款，尚需审查以下内容：

1、二手商业用房价格评估报告是否合法、有效，所用估价方法、评估过程是否合理；

2、调查人员是否进行了实地调查，并按要求对实地调查情况出具了调查意见。

（四）审查人员应通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性和借款人的还款能力。对于开发商员工、建筑企业员工或销售企业员工集中购买参与开发、建设或销售的楼盘而申请一手商业用房贷款的，或中介机构内部员工、近亲属之间发生二手商业用房交易的，应特别关注借款人购房行为的真实性。

（五）审查人员审查中发现问题需要进一步调查的，应要求调查部门补充调查或重新调查。

（六）审查人员应在《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论。

（七）审查人员出具不同意发放贷款的审查结论的，经审查主责任人签字同意后，可终止贷款程序，并由调查部门及时通知借款人；审查人员出具同意发放贷款的审查结论的，经审查主责任人签字同意后，需要经贷审会审议的送交贷审会审议，无需贷审会审议的，直接报有权审批人审批。

（八）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷管理系统（CMS）。

第三十二条 贷款审批

（一）有权审批人的审批意见包括是否同意向借款人发放个人商业用房贷款，贷款金额、期限、利率、还款方式、保险及担保、限制性条款等内容。

（二）贷款有权审批人在授权范围内，依据调查部门调查意见、审查部门审查意见及/或贷审会审议结论等进行审批，在《个人商业用房贷款内部运作表》上签署审批意见。

（三）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷管理系统（CMS）。

第三十三条 签订借款合同和协议

（一）贷款经有权审批人批准后，应直接或逐级批复至经营行，由经营行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。

（二）经营行客户经理应依据审批意见，按照《中国农业银行合同管理办法》有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。

（三）属二手商业用房贷款的，经营行向售房人出具《二手房抵押贷款承诺书》，承诺在办妥房屋转移登记和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。由农业银行实施交易资金托管的，经营行与买卖双方签订《二手房交易资金托管协议》，被托管交易资金的管理按照该协议执行。

（四）在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。

（五）合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照《中国农业银行合同管理办法》有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。

第三十四条 办理担保、保险手续

（一）以所购一手商业用房设定抵押的，经营行和借款人应到当地房屋登记机构办理房地产抵押预告登记，明确经营行为抵押权人。按规定需要提供阶段性担保的，应落实阶段性担保手续，开发商应在个人购房担保借款合同保证人签章处签章。

（二）保证人缴纳保证金的，应在农业银行“保证金存款”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在经营行与保证人签订的合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

（三）以所购二手商业用房作为抵押物的，借款人与售房人到当地房地产管理部门人办理二手商业用房的转移登记手续，并协助经营行办妥抵押登记，经营行收执房地产他项权利证书。

抵押（预告）登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

（四）办理保险手续。根据风险情况原则上要求借款人对抵押物投保财产险或综合险，可由借款人自由选择保险品种和保险机构，但应在保险单上明确经营行作为被保险人；如售房人或借款人已为抵押物投保财产险或综合险的，可要求保险公司在原保险单或者其他保险凭证上批注或者附贴批单，或者由借款人和保险公司订立书面变更协议，将经营行变更为被保险人。

第三十五条 贷款发放

（一）个人商业用房贷款发放前必须落实以下条件：

1、有权审批人已经审批同意；

2、一手商业用房须房屋买卖合同合法、有效且办妥销售登记备案；二手商业用房须房屋买卖合同合法、有效且办妥房地产转移登记以及抵押登记；

3、借款合同合法、有效；

4、贷款担保已经落实；

5、一手商业用房按揭楼盘已经取得竣工验收合格证明；

6、贷款限制性条款已经全部落实；

7、农业银行规定的其他条件。

（二）满足放款条件的前提下，经营行应按照总行CMS贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。

（三）经营行不得以任何理由将二手商业用房贷款资金划转至售房人账户之外的其他账户，但已经按照《建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）有关规定建立统一、规范的操作流程，实行中介机构“交易结算资金专用存款账户”划转资金的除外。

第三十六条 贷后管理

（一）借款人以所购一手商业用房设定抵押的，经营行应督促售房人、借款人及时办理房产初始登记、转移登记。经营行应在房产转移登记之后三个月内申请将抵押预告登记变更为抵押登记。办妥抵押登记的时间原则上不超过房产竣工验收之日起两年。

（二）贷款风险分类按照《中国农业银行贷款风险分类管理办法》、《中国农业银行贷款风险分类》操作规程有关规定执行。

（三）其他贷后管理工作按照《中国农业银行个人信贷业务基本规程》有关规定执行，总行另有规定的，从其规定。

第三十七条  贷款收回

（一）部分/全部提前还款

1、借款人在提前还款前原则上应向经营行提交书面申请。

2、经营行客户部门应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等基本情况的基础上，审核提前还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的审核意见。

3、经营行会计部门根据客户部门核准意见为客户办理提前还款。部分提前还款的应生成新的还款计划并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。

（二）正常还款

经营行应采取适当方式提醒借款人在每期还款日前存入足额资金，并于约定还款日由计算机系统自动扣划。

第三十八条 清户撤押

借款人偿还全部贷款本息后（含提前全部结清贷款），经营行会计部门出具贷款结清凭证给客户部门。客户经理负责通知借款人，持有效身份证件、个人购房借款担保合同办理贷款结清手续。经营行应将已入库保管的有关法律凭证和文件退给借款人，并由借款人书面签收。采取抵押担保方式的，经营行应协助借款人办理抵押注销手续。

第五章  其他规定

第三十九条  符合规定可由住房按揭楼盘有权审批行一并进行准入审批的住宅小区的配套商业用房，有权审批行应对该楼盘商业用户部分累计按揭贷款最高发放额、单笔贷款最高成数、贷款最长期限、贷款最低利率、贷款担保方式、限制性条款等提出审批意见。单笔贷款的借款人条件、贷款金额、利率、期限等仍按个人商业用房贷款规定执行。

第四十条   各级行应对一手商业用房按揭楼盘和开发商实行动态监测。对出现事实风险、潜在风险较大的按揭楼盘和开发商实行及时退出。对按揭合作期限届满的按揭楼盘和开发商申请继续合作的，应重新准入审批。

第四十一条  对购房人通过非金融机构借贷购买商业用房贷款并取得房地产权利证书的，可发放个人商业用房贷款用于清偿其购房所产生的非金融机构债务，贷款条件及办理程序另行规定。

第四十二条  符合政策规定的港、澳、台及境外人士仅可申请以自有经营为目的的个人商业用房贷款，各一级分行应明确提高贷款条件。

港、澳、台及境外人士申请个人商业用房贷款，须在抵押房产所在地指定一名职业稳定、信誉可靠的自然人作为联系人，明确约定信息送达该联系人即视同送达借款人。无法指定联系人的，应对个人购房担保借款合同办理强制执行公证。

第四十三条  不得发放下列形式的贷款，但总行另有规定的除外：

（一）不得对产权式商业物业发放个人贷款。产权式商业物业是开发商将整体铺面或客房分割成独立产权出售给投资者，投资者只拥有物业的所有权，而让渡使用权或经营权，将商铺、写字楼、酒店委托开发商或品牌经营商统一经营,按约定而获得租金收益的物业形式；

（二）不得发放未经楼盘按揭准入审批的散盘一手个人商业用房贷款；

（三）不得以二手商业用房贷款名义违规发放一手商业用房贷款；

（四）不得对无法办理分户产权的商业用房发放贷款；

（五）不得发放自建商业用房贷款。

第四十四条  有条件地发放下列形式的贷款：

（一）对产权单位之间以非永久性实体墙分割的商业用房发放贷款应非常审慎并适当提高贷款条件。

（二）对开发商员工、建筑企业员工或销售企业员工大量购买参与开发、建设或销售的楼盘而申请一手商业用房贷款的，原则上不发放贷款；但关联关系人少量购买参与开发、建设或销售的楼盘而申请一手商业用房贷款，且经过调查确属真实交易的除外。

（三）对中介机构内部员工参与或近亲属之间发生二手商业用房交易的，原则上不发放贷款；但经过调查确属真实交易的除外。

（四）对一手商业用房按揭楼盘中以自有经营为目的的借款人比例过低，或者二手商业用房贷款的借款人不以自有经营为目的的，应非常审慎并适当提高贷款条件。

（五）严格限定可办理二手商业用房贷款的区域，仅在经济发达、二手商业用房交易活跃、房地产交易市场管理规范的地区开办该业务。

第四十五条  对虚假按揭及其他严重违规行为按照《中国农业银行员工违反规章制度管理办法》及其他有关规定进行处罚。

第四十六条  本规程不适用于法人商业用房贷款。

第四十七条  《中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定》原则上适用于个人商业用房贷款，但本规程另有规定的除外。

第六章   附则

第四十八条  本规程实行后，原《中国农业银行商业用房贷款管理办法》（农银发〔2001〕191号）、《中国农业银行商业用房贷款操作流程》（农银发〔2001〕182号附件3）涉及个人商业用房贷款的部分同时废止。本规程下发之前的其他规定与本规程不一致的，以本规程为准。

第四十九条  本规程由总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并报总行备案。

第五十条  本规程自2008年12月1日起实行。